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解讀《節約集約利用土地規定》
發布時間:2014-07-17 00:00:00  閱讀:1993次

   國土資源部第61號令《節約集約利用土地規定》于2014年5月22日發布,自2014年9月1日起實施,在房價漲跌之爭處于膠著狀態,各地限購政策存廢猶抱琵琶的敏感時期,這一部門規章的出臺,釋放出中央對土地管理怎樣的信號,對當前及未來的房價走勢及開發重點是否會發生深遠的影響?作為對土地政策頗為關注的一名專職律師,依筆者之淺見,《節約集約利用土地規定》(以下稱《規定》)至少釋放出以下七大政策信號:

    一、限定特大城市開發邊界,“副中心”具發展潛力《規定》第九條“國土資源部門應當通過規劃、計劃用地標準、市場引導等手段,有效控制特大城市新增建設用地規?!?,第十一條“國土資源主管部門應當在土地利用總體規劃中劃定城市開發邊界和禁止建設的邊界,實行建設用地空間管制”。這兩條不約而同地表示,特大城市新增建設用地的供給將被嚴格控制,不再具有無邊界無限擴展的操作性,危及到城市建設邊界的新增建設用地的審批將會變得困難。特大城市的建設用地需求不得不向兩個方面尋求出口。一是存量地的集約利用,開發商、用地單位尋找建成區內可被重新規劃建設、集約利用的土地將成為首選,成本增加也意味著一線城市的房價會日漸稀缺昂貴;二是向特大城市周邊“衛星”城市尋求土地資源,日前被炒作的“副中心”之說可見不是空穴來風,離北上廣深較近,同時具備一定潛力基礎的中型城市具有較大的發展空間,承載為一線城市配套或關聯的產業功能,開發商進入這些城市的手段之一,就是通過并購現有本地房地產企業或者項目,本土地產將會迎來機遇.

    二、中小城市及縣城供地增加,“城鎮化”步驟加快增加中小城市和縣城建設用地供給,是實施新型城鎮化戰略、分流中心城市用地壓力的措施,實施該項政策的結果是,中小城市和縣城供地的難度和成本相對減小,可以吸引更多大城市無法消化的投資,吸引本土外出農民打工族回鄉定居。在中小城市和縣城地價本來相對較低、開發用地供給相對富余的情況下,土地措施必須與產業轉移等其他城鎮化政策配套才能顯現效果。從長期來看,對中小城市和縣域經濟是利好消息,但從近階段看,人們對于土地供應增加的理解可能會轉化為降價預期,這對已經"氣若游絲"的三四線城市的房地產開發企業,會感覺更加難熬.應防范爆發資金鏈斷裂后借貸糾紛以及降價后退房糾紛頻發的法律風險.

    三、立體化設立建設用地使用權鼓勵建設項目用地優化設計、分層布局,充分利用地上地下空間。建設用地使用權在地上地下分層設立的,其取得方式和使用年期參照在地表設立的建設用地使用權的相關規定。該項規定與《物權法》第136條接軌,此前各地方已有先行先試的探索并出臺了一些地方政府規章,分層設立建設用地使用權是現實要求和必然趨勢,但是分層設立使用權的主體問題、物權登記問題以及物權遭受損害后的救濟途徑,都有待于出臺細則進一步明確.

    四、大幅減少劃撥方式用地,公共用地成本增加減少劃撥用地范圍是《規定》的重大改變,根據《劃撥用地目錄》,19類用地都可以用劃撥方式供地,《規定》擴大了土地有償使用的范圍,減少非公益性用地劃撥。除保留軍事、保障性住房和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應外,其他用地實行有償使用,即將19類用地目錄中包括國家機關用地在內的大部分用地都排除在劃撥供地的范圍之外。這意味著被排除在劃撥用地范圍之外的公共用地主體的用地成本大大增高,比較突出的是機關辦公用地和大型公共基礎設施建設用地,此類用地并非傳統的出讓用地,而且帶有公益性質,如實行有償使用會導致公共基礎設施的使用成本相應增加,對行業產生較大影響,如路橋管線工程用地成本增加,可能促使相應終端產品提價,或許會導致以BT和BOT等模式建設的大型基礎設施工程的回收期限相應延長。從另一個角度分析,可能會理解為政府將土地財政的壓力從城市住宅用地為主分散到其他公共領域。 

    五、先出租后出讓,靈活確定出讓年期《規定》第二十三條規定,市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實行縮短出讓年期等方式出讓土地?!鍛戀毓芾矸ā飯娑俗≌?、商業、工業用地的最高出讓年限為70年、40年和50年,在實踐中,對于劃撥用地補辦出讓時企業不愿或無力交納巨額出讓金的情形,不少地方已經嘗試收取較少的土地出讓金辦理出讓并相應縮短出讓年期的方法,此次規定的出臺,是對實踐中早已存在的這種靈活處理方式表示認可并鼓勵。在法定最高出讓年期之內,根據企業的用地需求,靈活確定出讓年期,既能節約企業用地成本,又能加快土地流轉周期,實現土地效益的最大化,不失為一種較好的選擇。對于采用先出租后出讓的方法供地,如何解決租賃土地上的不動產建設問題,前后如何衍接,將是企業非常感興趣的問題,但尚需國土部門和法律人士共同探討和摸索解決之道。

    六、工業用地享受差別化待遇《規定》用第二十四條規定在不改變用途的前提下,對現有工業用地增加土地利用效率的行為,不用增收土地價款。該條規定對于工業企業具有重大價值,現有存量工業用地將成為搶手資源,迎來并購熱潮。第二十五條對工業用地實行差別化地價的政策,打破原土地估價規程單一"級差地價"的模式,政府可以通過集約化程度和產業方向兩項指標,來確定工業用地的差別化地價,土地供應成為產業政策導向的杠桿之一,但需適度把握實施過程中政府的"自由裁量權",避免因工業用地供應滋生腐敗。無論從哪個角度看,政府鼓勵工業發展的良苦用心都值得企業家們好好珍惜和利用。

    七、城鎮存量土地開發主體創新《規定》第三十二條規定,鼓勵社會資金參與城鎮低效用地、廢棄地再開發和利用,鼓勵土地使用者自行開發或者合作開發。結合對城市新增建設用地限制供應的前文,應理解為政府對符合城市規劃的存量土地"挖潛",系鼓勵多渠道多形式的改造和利用。在《國有土地上征收與補償辦法》出臺,同時《城市房屋拆遷補償條例》廢止后,除公益性質的土地征收適用征補條例之外,其他項目的拆遷成為模糊空間。但城市要發展,必然會有商業性質的改造和拆遷,該規定的出臺,指出土地使用者可"自行開發"和"合作開發"的路徑,或許在不久的將來,"被拆遷人"不再是拆遷戶,而是通過與開發商合作,成為開發權益的享有者和受益者,那樣的拆遷是既有利于城市發展和土地集約利用,又能實現現有土地使用權人的利益和開發商的商業利益,各方共贏的局面可期。

來源:法幫網

 
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